2017年6月22日 星期四

2017/04 賣了「起家厝」

最近賣了新竹地區的「起家厝」,其實我們在這間房子只住了半年不到,屋況都還很新。當初,就是看上新竹的這個地區有著絶佳的生活機能,所以一直在等這個地區的開發。

「起家厝」是金融海嘯前下訂的預售屋,當時,預售的第一天的下午接到銷售員的簡訊後,就翹班和同事一起跑去下訂,沒想到,到了預售的第二天,因為銷售的狀況超乎建商的想像,建商就開始每坪加2000元地就地起價,越晚買的人購屋的成本就越高了。

只是,沒想到金融海嘯後,附近繁榮起來,而且更甚以往,也因為如此,建商陸陸續續地在這個地區蓋出越來越多房屋,但即便供給越來越大,價格卻不跌反漲。

「起家厝」交屋後,我想到所有的裝潢都帶不走,所以只有在主卧、客廳、飯廳和廚房簡單地做了間接照明的天花板;另外,在主卧、客廳及一個書房裝了冷氣,其他的室內美化的裝簧都沒有做。

為了減少屋內的甲苯,所以傢俱的部份我們選擇了「綠的傢俱」。

半年後,因為擔心小孩出生後的保母問題,所以,我們選擇回老婆娘家,讓娘家的人來照顧,因此,從「起家厝」搬回娘家。起先因為傢俱都還在屋內,所以也沒有打算出租,想等孩子大了再搬回來住,只是後來,在新竹又買了第二間房子,一家人也不可能同時住二間房子,所以就有想要賣放著發霉到房價漲了的「起家厝」的念頭。

我也算過,若是把「起家厝」出租,收益率只有2.7%,而且,房客還要自己找,再加上房客使用房屋會需要維護費,每年還要自行額外再付房屋稅和地價稅,另外,房屋也要折舊。算一算,出租划不來的

現在,少子化後,房屋需求量會下降,竹科能蓋廠房的土地都用完了,將來竹科新進的人口增長會趨緩。又再考量到在新竹還有其他的房子,所以雖然捨不得,想想這些負面的因素,還是賣了。

買方和賣方的交易歷程如下:
098/03/27 「起家厝」交屋。
106/04/10 賣方登錄公司討論區。
106/04/12 買方電話聯絡看屋。
106/04/13 買方第一次看屋。
106/04/14 買方第二次看屋,看完屋後,買賣雙方就到代書那兒簽約,使用履約保證,買方負擔代書費,當天買方並匯入簽約款為總價的10%。
106/04/16 賣方請華陽搬家公司搬一般的傢俱。
106/04/20 賣方塗銷銀行貸款抵押權,並申請清償證明。
106/04/20 賣方申請印鑑證明,遷戶籍。其實賣方太早遷戶籍,導致原本給代書的舊身分證失效。
106/04/21 賣方請綠的傢俱搬系統傢俱。
106/05/02 賣方繳清房屋稅。
106/05/04 賣方繳清土地增值稅。
106/05/10 買方匯入完稅款為總價的10%。
106/05/24 買方匯入自備的尾款為總價的40%,並到地政事務所辦理所有權轉移及實價登錄。
106/06/06 買方匯入貸款的尾款為總價的40%。
106/06/07 交屋,賣方將鑰匙交於買方。清算完不動產交易稅費分算(包含地價稅、房屋稅、水費、電費、瓦斯費、管理費、一半的履約保證費),買方將結餘款交給賣方,僑馥建築經理公司將扣除3%的履約保證費匯給賣方,完成交易。

賣房子從簽約到交屋,總共花了59天才完成整個不動產交易。利用代書、履約保證、貸款銀行這3個公正第3人來保障交易安全。真的是一個很麻煩的流程。

巴菲特甚少直接投資或持有不動產,但是透過股票投資來持有不動產,像是持有不動產債權的Wells Fargo & Company,營造公司的Clayton Homes,鐵路公司的Burlington Northern Santa Fe Corporation。

投資不動產比起投資股票來說,有很大的不同,不動產不論是在流通性,還是在交易的複雜度都比不上股票的好。

而且每間房子都不一樣,有的沒裝簧,有的有裝簧,即便都有裝簧,但裝簧的程度也不同,很難有一個公平巿價。

實價登錄,也只能反應一個均價,但反應不了每間房子的真實價格。雖然將來修法的方向終究會朝向提供完整的不動產交易地址,可是離股票張張等值的距離還是太遠了。況且,現在的實價課稅也讓不動產交易的賦稅成本大增,節稅的效益也下降。

另外,可以透過親友、仲介等不同管道,但管道太多,且每個管道的成本不一,很難在實價登錄上分出真實的價格。

交易時間太長了,光是從訂好買賣契約,到真正拿到錢和交屋,就花了59天。

買方個性和財力都不同,賣方要應付不同的牛鬼蛇神。

整個交易都是在靠運氣,當初買的時候,是以自住為考量,並不是以投資為目的,所以,將來也不會將資產放在不動產上。

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